摘要：江小亭/发自东莞近日，58安居客研究院发布了春节假日楼市统计数据，内容提到，“新一线”城市中东莞找房热度同比涨幅最高，在10%以上。随着政策持续松绑成效发挥以及购房者对市场的信心缓慢恢复，楼市的关注度明显上升，给2023年的东莞房地产市场带...
江小亭/发自东莞
近日，58安居客研究院发布了春节假日楼市统计数据，内容提到，“新一线”城市中东莞找房热度同比涨幅最高，在10%以上。
随着政策持续松绑成效发挥以及购房者对市场的信心缓慢恢复，楼市的关注度明显上升，给2023年的东莞房地产市场带来了积极预期。同时预备入市新盘中，亦不乏众多核心板块优质项目，或将进一步助推楼市回温。
01
近百个新盘浮出水面
最高或冲破“6字头”
看房热度回升的过程中，又有哪些预入市新盘值得期待？
据中房君不完全统计，截至目前，2023年已浮出水面的尚未开盘出售新项目已超90个，主要以2021年-2022年招拍挂地块以及酝酿较久的城市更新项目为主。
片区来看，六大片区均有分布，其中一直以来处于缺货状态的中心城区更是挑起供应大头，预计将有超10个项目入市，迎来新盘供应大年。且多为改善及豪宅产品，还将填补城市品质住房短板。
由于站位城市核心板块资源，范围内部分项目虽尚未入市，相关热度已有目共睹，中心城区无疑将成为2023年东莞楼市的高光区域。
另外便是松山湖片区将继续延续多供应状态，尤其松山湖高新区，年内有包括三限房在内的三个纯新盘预入市，其中华侨城项目将于2月初开启首批诚意登记，预计三月正式开盘。
整体来看，2023年的新房供应主要集中于相对核心区域，水乡、东部等房价较低的外围板块供应减量明显，同时叠加新盘备案价机制调整，届时全市成交均价或出现一定抬升，部分豪宅房源备案价格或突破“6字头”。
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5万元+/㎡项目扎堆，不排除重现“打新”热
2023年新房市场的一大亮点便是改善及豪宅产品的大规模涌现，为高净值人群带来拥有诸多选择。与此同时，东莞全域取消限购、贷款政策调整等，还在进一步拓宽进场空间。
从目前个别项目销售透露出的蓄客数据，不排除重现“打新”热，届时对于市场信心恢复可带来积极作用。
其中作为品质项目的供应主力，主城区和松山湖成为这轮楼市信心回升的关键，各盘亮点十足。
中心城区的莞城目前仅有丰华汇单盘在售，项目已于2022年12月底正式取证，备案均价4.8万元/㎡，由于产品设计相对落后，即便是地处断供数年的莞城，项目也未能掀起热度。
丰华汇沙盘 中房君摄
而同为长期缺货的东城2023年则终于迎来多盘露面。
包括万科星河传说二期、瑧山境、光大天骄国际花园、晓风印月花园、东莞国际金融大厦等，绝大部分都位于城市核心区域。
万科星河传说二期，紧邻星河城，地处黄旗山传统富人区，周边分布着天骄峰景、中信御园等老牌豪宅，二手房挂牌均价破5万元/㎡。项目定位万科“瑧”系，由3栋超高层塔楼与4栋街区商业组成，其中住宅产品为250㎡-300㎡天际大平层。
瑧山境即东城体育公园地块，近距离可抵达国贸、汇一城等核心商圈，距离地铁1号线（在建中）新源路站约500米。由中天、宏远、峰景三大开发商联合开发，不过考虑到万科与这些家的紧密关系，以及项目所在的黄旗南片区的城市综合运营服务商亦是万科，万科大概率将参与开发。项目主力户型为143㎡-260㎡，预计今年5月入市。
光大天骄国际花园，紧邻国贸，目前烂尾楼即将完成拆除，最快将于一季度开工。项目总建筑面积约39万㎡，限高150米。
晓风印月花园，为主山片区旺盈旧改项目，目前地面建筑物已拆除完毕，且已于1月18日获批施工许可。据悉该项目将于绿城管理代建代管，共规划有7栋住宅。
继润府日光后，2023年的南城，继续迎来核心板块优质项目，其中CBD悦府、广发南瑧湾汇进程最快，预计将于一季度开售；不同于瑧湾汇、悦府的大面积，位于第一国际旁的中海源美华庭定位改善，产品规划为124㎡-143㎡纯四房，预计5月份入市。
2023年的万江，高光区域再次集中于龙湾板块。
范围内将迎来保利鹭湾花园、万科龙湾巨无霸旧改两大项目。其中保利鹭湾花园紧邻龙湾湿地乐跑公园，生态资源优渥，产品规划为143㎡-249㎡改善型户型。
另外的松山湖高新区则主要为华润松湖润府和华侨城松湖原岸两大神仙盘打架。
松湖润府位于松山湖中部，是湖内的行政文化中心，公共配套丰富，宜居度高；项目占地约6万㎡，有13栋住宅，合计1612套房源，是松山湖近年来少有的大社区新盘。产品规划了95㎡-143㎡，整体定位刚需及改善；
华侨城松湖原岸位于松山湖北部CBD位置，生活配套资源更加丰富，产品类型也更加丰富，既有96㎡的小面积，也有199㎡的大平层；
紧邻松湖润府，是松山湖规划建设的首个三限房：松山湖科学城国际人才社区，该项目体量超2000户，产品为70㎡-80㎡2-3房，预计最快明年入市。
效果图
03
多盘常年准入市状态，实际供应减量明显
值得注意的是，统计的准入新盘虽有近百个，但参考过往楼盘们的入市节奏，部分项目的销售进程大概率仍会出现推迟。
如其中不少一部分不乏为过去2022年乃至2021年甚至再往前的预备入市名单之上的老面孔，有的仍无施工动作，有的虽已是现楼，受市场预期不足、房企自身营销节奏或房企本身困境等各种因素影响，迟迟未能入市。今年能否顺利面市，仍无定论。
如位于塘厦的前湾府&桂湾府，以及樟木头的金穗润华府便是典型的房企过去激进拿地，最终因高价难脱手，迟迟未入市项目。早于2017年，深圳市金穗投资有限公司便斩获樟木头一宗地块，楼面价仅次于镇街溢价率达329%的北大资源地块。2018年项目通过备案，但截至目前，仍无进一步动作。
高地价与镇街房价势头的减弱，加剧了这一批“地王”的入市艰难。
早已封顶的前湾府 中房君摄
除了个别高地价项目选择“等待”行情重启，不同于城市更新项目或协议地块的缓慢开发，一直以来，作为快速且成本相对较高的获取土地方式，招拍挂拿地项目对回款资金要求都较大，也使得整体入市进程更快，成为每年新盘的核心供应支撑。
但仅从招拍挂市场来看，过去的2022年无疑是供应小年。据统计，2022年全市合计成交20宗商住用地，总计容建筑面积约248万㎡，相比2021年，成交宗数下降了近4成，成交总建筑面积更是下降约5成，招拍挂供应减量明显。
20宗出让商住地中，位于虎门的三胞胎地块已合并开发为南部湾万科城5期，于2022年11月正式开盘销售，另外长安的一湾云璟以及横沥的保利和悦滨江也已处于在售状态，剩余的十余宗地块项目大部分则处于建设中。
对此，有房企人士认为，除了核心区的市场及项目活跃外，大部分板块尤其外围区域，由于房企不拿地，新盘供应将会减少，不排除出现随着置业信心回暖，库存消化，房价回升现象。
不过根据东莞市住建局数据，截至2022年12月31日，东莞新建商品住宅剩余库存为37609套，总建筑面积436.48万㎡，按2022年月均成交面积计算，该库存量消化周期为15.23个月。
